2007年以来，随着房价的节节攀升，房地产企业的土地储备受
到了行业及学术界的广泛关注。对于房地产企业来说，丰富的土地储
备是一种非常重要的战略资源，在宏观经济不景气或是公司暂时不具
备持续开发能力的条件下，企业可以保留或以相对稳定的价格出售土
地储备。而在经济转暖或是需求上升的有利时机之下，企业可以选择
立即将土地储备进行开发，以获取较高的收益。土地储备本质上也是
一种土地使用权，但它与传统意义上的土地使用权最大的区别就在于
它不是用于立即开发，而是等待最佳的时机进行开发或者直接转让受
益的一种权利，因此土地储备具有明显的实物期权特性。
目前国内对于土地储备这一问题的探讨，主要集中在宏观的制度
方面，诸如土地储备转让的法律问题，土地储备制度的公平性问题等
等。虽然有文献从房地产企业的角度阐释土地储备的重要性，但也仅
仅停留在定性的层面。鉴于这一问题的重要意义和土地储备内在蕴涵
的实物期权特性，本文首先结合国内土地储备方面的相关政策，在微
观层面上给出房地产企业土地储备的概念。然后，运用实物期权理论
对房地产企业土地储备的策略选择进行分析。最后给出了房地产企业
土地储备决策过程中的实物期权模型，重点研究了房地产开发商延迟
开发土地储备的策略行为。对土地储备的最优开发价值以及延迟期权
的价值给出具体的解析计算公式并结合案例进行了实证检验以及参
数敏感性分析。
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