深圳是国内城市更新市场化程度做高的地区。对于市场化的城市更新，政府只需做好引导和管控，城市更新权益以竞争或博弈的形式在各市场主体间流转。

过去近8年，深圳市场化的城市更新主要是以开发商主导、以权益收购为主要运作思路的市场化模式。可是，公众发现，70个历史遗留项目很多仍在遗留，城市更新项目的实施率不高，村民发现自身权益在城市更新项目交易中被侵害，业主发现项目经常像猪崽一样被卖来卖去，众多工改项目，产业或产业资本却发现仍然无法落地......。公众不禁要问，深圳市场化的城市更新是否存在问题？

于是，三资平台出现了，棚改新政出现了，工改新政出现了，呼吁政府强拆的声音也出现了......。公众惊呼，深圳城市更新要回归行政化了。可是，三资平台成了穿在皇帝身上的新装，棚改阳光无法照耀到每一个旧住宅区，刚推出的工改新政正在引发开发商的激烈反对，强拆永远也绕不开物权法。目前，深圳城市更新存在的问题，不是市场化的方向存在问题，而是市场化的具体实施模式出现了问题。由于城市更新的高度不确定性，重资产的权益收购型运作模式行将没落，轻资产的城市更新孵化模式应运而生。

城市更新孵化，通过引入非开发商资本的孵化基金和产业资本，让项目成熟后再进行重资产交易，从而有效消除政府在引导和管控中的困境，让政府不再在城市更新政策的收与放、堵与疏、市场化与行政化之间摇摆。通过城市更新孵化，将真正践行“以人为本、有机更新”理念，将真正在“发展与公平”间取得平衡，将引导产业资本、金融资本、公益资本等非开发商资本在社区落地。