市场化城市更新的最本质特征是将存量土地一级整理开发（即项目孵化，下同）向社会资本，特别是民营资本开放。由此，诞生了珠三角地区过去十年占主流的城市更新项目一二级联动模式。传统开发商的触角由此延伸到了存量土地的一级整理开发阶段。传统开发商通过投资和运作项目孵化，提前锁定开发权，从而实现通过项目孵化阶段的小投入来获取存量土地的开发权，最终实现低价获取土地的目的。

但城市更新项目的权利主体分散性和多主体参与性，在权利主体的业权全部归一到开发商身上且存量土地的重新规划获得政府审批之前，无论政府是否确认开发商的实施主体身份，开发商实际上都未在法律意义上获得开发权。开发商为了不使自己孵化的城市更新项目的开发权旁落而导致自己的孵化投资血本无归，对开发权的“控盘”基本上是一二级联动的标准操作模式，如向权利主体支付巨额保证金、提前购入项目范围内资产、支付高额的台底费、提前溢价清租、溢价收购物管公司等，由此形成了开发商孵化城市更新项目的重资产运作特征。

城市更新项目在孵化阶段的高不确定性，必然导致长周期，而开发商在孵化阶段的投入用的多是高杠杆的债性资金，由此导致开发商对城市更新项目孵化的成本非常高。这些孵化高成本在一二级联动和房价持续上涨的情况下，前期孵化的高成本靠房价持续上涨实现了消化。

目前，许多民营开发商现金流枯竭，开始大量向外抛售孵化阶段的城市更新项目，但接盘者寥寥。因为，如果仍然采用重资产高杠杆的城市更新一二级联动孵化模式，在缺少房价持续上涨的支撑下，即使项目成功孵化，孵化成本也会吃掉后期的开发利润。在目前的环境下，要盘活孵化阶段陷入困境的城市更新项目，使其成功流转或成功融资，必须重建孵化操盘方和业主端的关系，重新导入孵化操盘合作方资源，融入新孵化操盘资金，实现城市更新项目孵化的轻资产运作，多主体参与，风险合理分担。这就是城市更新网向业界贡献的纾困解决方案的核心要义。

本次沙龙，城市更新网将向业界系统分享自己十年研发出的孵化阶段城市更新项目纾困解决方案。