第一部分：从开发商的单维报批到前期服务商的双维报批

1、从开发商孵化操盘的一二级联动到前期服务商孵化操盘的一二级分离

2、从开发商一二级联动的操盘逻辑到前期服务商一二级分离的操盘逻辑

3、从开发商一二级联动的报批逻辑到前期服务商一二级分离的报批逻辑

4、行政化城市更新项目的报批逻辑与市场化城市更新项目的报批逻辑

5、从意向实施主体到实施主体，前后期如何衔接？

6、从开发商孵化时的报批与拆赔谈签的分离到前期服务商孵化时报批与拆赔谈签的协同

7、从开发商报批中关注自身利益最大化到前期服务商报批中关注各方参与主体的利益平衡

8、从前期服务商的报批到后期实施主体的报建

9、需外包第三方专业服务机构的报批事项与须前期服务商亲自操刀的报批事项

10、报批中的关系、技术、技巧三维

11、审批权的上收与下放及在规资与住建之间的转换对报批的影响

12、前期服务商制度与自主更新模式

第二部分：前期服务商阶段（项目孵化）全流程全阶段报批

一、城市更新项目孵化阶段（前期服务商阶段）的全流程与全阶段

1、城市更新项目孵化全流程（含前期服务商的进入与退出）

2、城市更新项目孵化全阶段工作内容（含项目进入与前后期衔接）

3、城市更新项目孵化全过程资金进出（含前期服务投入与前期服务报酬回收）

二、项目进入阶段

1、城市更新必要性、可行性、社会稳定风险评估（外包）

（1）外包需求说明书：期限、成本、成果、交付要求

（2）招采工作：对象、方式、时点、期限

2、前期服务商招投标（外包）

（1）招标文件编制：公平性与定向性

（2）外包单位选择

（3）交易结果凭证

三、纳入计划阶段

1、概念性规划设计、计划申报文件编制（外包/自营）

（1）外包需求说明书：期限、成本、成果、交付要求

（2）招采工作：对象、方式、时点、期限

2、单元规划草案编制、法图调整方案（外包）

（1）外包需求说明书：期限、成本、成果、交付要求

（2）招采工作：对象、方式、时点、期限

3、未登记权利人核查、计划报批（自营）

4、两规/旧屋村认定/外部移交/非农调入（外包+自营）

（1）方案

（2）表决

（3）预审

（4）单元规划批复/实施主体确认

（5）实施或失效

5、导致政府纳入计划审批延误的常见因素

四、单元规划阶段

1、产业/商业/定位策划、占补平衡及条规方案、城市设计、重点建筑/回迁房建筑初步设计及其他专项方案设计、土地污染状况评估、地质灾害评估及治理方案设计（外包）

（1）外包需求说明书：期限、成本、成果、交付要求

（2）招采工作：对象、方式、时点、期限

2、土地历史遗留问题处置（自营）

（1）方案

（2）表决

（3）初步确认

（4）实施或失效

3、土地信息核查、利益平衡论证、单元规划报批（自营）

4、常见导致单元规划审批延误的常见因素

五、拆赔谈签阶段

1、实施方案报批（自营）

（1）搬迁补偿方案

（2）意向实施主体招商方案

（3）建设方案

（4）运营方案

六、前后衔接阶段

1、意向实施主体招投标（自营+外包）

（1）招标文件编制：竞价机制、定标机制、标底

（2）外包单位选择

（3）交易结果凭证

2、正式拆赔协议备案、确认实施主体、房屋拆除备案、房屋注销、公益用地移交（自营）

七、城市更新项目孵化阶段的四层次报批与四层次利益平衡

1、项目发起：业主内部

2、纳入计划：政府/业主/实施主体底线

3、单元规划：（业主+实施主体）VS政府

4、确定意向主体：业主VS实施主体

第三部分：报批工作策划与报批项目管理

1、报批端资源整合

2、报批工作手册编制

3、报批团队配置、培训

4、报批工作进度计划编制

5、报批部门资金计划编制

6、报批档案管理

7、报批中第三方专业服务单位管理

第四部分：用前期服务商制度为孵化阶段城市更新项目纾困

一、孵化阶段常见陷于困境的更新项目类型

1、拆迁困局

2、报批困局

3、市场困局

二、常见纾困方式

1、政府规划赋能纾困

2、以保交楼名义政府接盘纾困

3、政府强制力兜底纾困

4、用前期服务商制度纾困

三、用服务商制度纾困步骤

1、纾困策划

2、纾困资金引入

3、纾困操盘

4、开发权交接后退出

第五部分：案例分析

一、深圳福田某老旧小区城市更新项目

1、项目简介：该项目2012年立项，2015年单元规划获批，至今卡在确认意向实施主体阶段

2、分析方向：此项目报批中成功在哪些地方，失败在哪些地方，下一步突破的方向在哪儿。

二、深圳龙岗某城中村城市更新项目

1、项目简介：该项目2019年立项，2023年单元规划公示，至今卡在单元规划公告

2、分析方向：轻资产与重资产报批，此项目纾困的路径。