4月24日  上午

《大湾区九大城市三旧改造政策、投资机会分析与风险管理》 王老师

一、大湾区城市更新探索与投资评价

1、大湾区城市更新概况

2、大湾区广州、深圳、东莞、惠州城市更新分析

3、大湾区城市更新政策特点

二、城市更新深圳模式的探索和机会

1、大湾区城市更新投资特征

2、大湾区城市更新投资风险节点

3、大湾区城市更新投资关键节点

4、东莞城市更新投资风险节点

5、惠州城市更新投资风险节点

6、深圳城市更新投资风险节点

7、广州城市更新投资风险节点

8、佛山城市更新投资风险节点

9、珠海城市更新投资风险节点

10、中山城市更新投资风险节点

11、江门城市更新投资风险节点

三、深圳城市更新投资模式和风险管理

1、深圳土地政策演变

2、深圳模式的探索历程

3、深圳模式的实践八大亮点

4、深圳模式的三大机会

5、深圳城市更新投资模式

（1）股权投资模式

（2）“轻资产”模式

（3）资产收购模式

6、深圳城市更新项目风险管理

（1）案例1：合法用地比例不足无法立项

（2）案例2：现状容积率过高容易导致烂尾

（3）案例3：拆迁难问题

（4）案例4：签约和补偿后发生物业查封情况

（5）案例5：原农村集体土地上自建房转让

（6）案例6：历史遗留问题利益平衡的风险

（7）案例7：合作违约的预期收益难以保障

4月24日  下午金主现场分享

《城市更新基金方案设计及案例解析》 周老师

第一部分：

一、融资市场特点

二、基金典型融资案例

三、当前融资形势剖析

四、基金方案设计

第二部分：

    互动交流

4月25日  上午

《城市更新项目利润增长之税务筹划》 李老师

第一部分：案例分析

案例分享一：从某个三旧改造项目谈资产剥离方式及相关税务处理

一、资产剥离方式有哪些？不同方式的税务处理

1.资产转让

2.股权转让

3.公司分立

4.投资入股

5.资产划转

二、股权溢价如何处理

1.一级开发主体开发完成，项目公司股权转让给二级开发主体，平台公司股权转让所得税如何筹划？

2.前期平台公司成本能否在后期开发主体的成本得到抵扣？

3.前期开发公司的成本有很多无法取得发票，能否解决？

案例分享二：从某个旧改项目看村企合作不同模式税务比较

1.村企合作模式的种类

2.村委出地，开发商出资，不同合作方式有什么税负差异？以村委的名义立项，还是以开发商名义立项？

3.村企合作开发项目的双抬头、单抬头及税务处理差异

4.征地返还净地开发项目土地成本问题及税务处理

5.村委出地开发商出资合作建房，建成自用或转让，如何计算土增税？

6.以地换房要视同为“非货币性资产置换”，双方均须纳税吗？

案例分享三：从某个旧改项目的失败教训谈城市更新项目自改与他改的税务处理

    1.自改与他改税务处理的差异？

2.如何选择申报主体和实施主体？已发生错误有无纠正机会？

3.原物业净值能否作为自改项目的成本扣除？

4.自改项目能否列支拆迁补偿？

5.自改情况下新物业的企业所得税计税基础如何确认？

6.他改能否适用政策性搬迁？

案例分享四：从某个城市更新项目谈拆迁补偿的税务处理及筹划

一、拆迁补偿的方式与内容

二、拆迁方的税务处理

1.就地还建方式、异地安置方式、货币补偿方式等不同方式拆迁安置，税收如何计算？

2.开发商给被拆迁户的“回迁房”要视同销售交税吗？如何征收？以什么时点的价格缴税？

3.等面积与超面积部分征收增值税、契税如何计算？成本价含土地成本吗？

4.商品房证、集体房产证、违章建筑被拆迁后征收标准相同吗？

5.赔偿有何标准？超标准补偿给钉子户的部分，能否计入拆迁成本？如何合理合法加大拆迁成本？

6.开发商支付给被拆迁户的补偿款凭收据能否入帐？如何理解“合法有效凭据”？支付给村股份公司的补偿款凭股份公司的收据能否进开发成本抵税？

7.开发商向回迁户收取的回迁房价款，如远低于成本价，其差额能否进入拆迁成本？按双方约定价还是市场公允价确认销售收入？

8.委托第三方处理村民拆迁补偿支付的费用是否可作为土地增值税扣除项目？

9.受委托进行建筑物拆除、平整土地，并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费如何计算缴纳增值税？

10.政府无偿或成本价回购的人才房税务处理

三、被拆方的税务处理

1.被拆迁户因拆迁需要让渡原房屋产权和原土地使用权是否征税？

2.被拆迁户取得拆迁补偿费，增值税、所得税、契税如何征收？自然人与法人有何区别？

3.如何判定政策性搬迁与商业性搬迁？政策性搬迁收入有何税收优惠？

4.企业政策性搬迁被征用的资产，其换入资产的计税成本如何确定？

第二部分：互动交流

4月25日  下午

《城市更新精准拿地、开发报建、拆迁实战案例分析》 陈老师

一、如何精准的更新旧改项目？

1、更新旧改项目的趋势

2、获取更新旧改项目的特点及难点

3、精准获取更新项目的二十大途径有哪些

4、总结

二、开发报建技巧

1、开发报建基础

（1）外在因素应该做到哪些

（2）内在因素应该做到哪些

2、初级报建技巧有哪些

3、中级报建技巧有哪些

4、高级报建技巧有哪些

5、绝招

6、特别注意事项

三、商住用地提容及改变规划功能技巧

1、容积率越高越好？

2、容积率与控制性详细规划的关系。

3、提高容积率的职权属于谁

4、提高容积率的主要论证方向。

5、提高容积率的低级技巧有哪些

6、提高容积率的中级技巧有哪些。

7、提高容积率的高级技巧有哪些。

8、特别注意事项
 
 

四、拆迁谈判技巧

1、概述

2、如何培养基本素养

（一）了解拆迁本质（二）注重细节接地气

（三）别轻易失败（四）不同群体不同说话方式

3、前期准备工作有哪些

（一）哪些需要掌握的基础信息数据专业知识

（二）如何摸清被拆迁户的基本情况

（三）换位思考怎么思考

（四）如何做好信息收集整理（五）找对关键人

4、基本谈判谈话技巧

（一）拜访时机？（二）找谁引荐？

（三）如何套近关系（四）初级沟通

（五）话题如何铺开（六）谈话技巧有哪些

5、中级拆迁技巧   6、高级拆迁技巧

7、特别注意事项

8、总结与交流