第一天：进入篇（2021年10月23日）：搭好台，决好策、悄进入

一、老旧小区城市更新项目孵化平台公司搭建

1、城市更新孵化项目的投资逻辑：天使段、立项A轮、专规B轮、拆赔C轮、政府兜底Pre-IPO轮。

2、城市更新孵化项目的运作流程：筛、锁、融、孵、退

3、城市更新项目孵化的成本体系：有票成本、台上成本、台下成本、进成本类别、不同阶段成本承担的不同主体

4、城市更新项目孵化的阶段性退出与阶段性估值：退出方式、估值方式、项目估值、变现价值

5、城市更新项目利益分配逻辑：项目孵化VS二级开发，站台方VS业主端资源方VS政府端资源方VS劳务方VS外部专家方VS项目管理方VS项目中介方VS项目孵化投资方

6、城市更新项目孵化技术体系

7、孵化平台公司组织架构

二、老旧小区城市更新项目的投资决策

1、老旧小区城市更新的灵魂拷问

2、项目初判

3、项目尽调与资源核定

4、操盘策划与融资策划

5、资源融入与孵化项目公司搭建

6、操盘团队组建

三、老旧小区城市更新项目的进入

1、老旧小区项目进入概述

2、老旧小区城市更新项目孵化流程

3、社区重生公益行活动

4、现场办公室布置

5、项目启动联名申请函

6、项目启动政府端推动

7、前期服务商招标

8、项目进入进度及资金安排

四、案例

1、案例一：*铁*秀片区项目

2、案例二：*昇集团

第二天：拆赔篇（2021年11月6日）：算好账、找对人、分好工

一、拆赔谈判签约工作策划

1、拆赔谈签的本质：从谈判到商谈

2、案例2个：案例一、案例二

3、拆赔谈签的实施模式：定下孵化下的包干模式、协助模式；非定向孵化下的服务模式

4、案例1个：案例三

5、拆赔谈判签约工作启动前的铺垫：购入资产、查违、控违（首层/顶层违建房、首层花园、违规开窗打洞、私设地桩地锁、群租房、其他违章建筑）

6、业主端资源整合：业主资源引入方、业主资源牵头方、大业主代表、小业主代表、大业主牵头人、小业主牵头人、铁杆业主

7、业主端资源费用支出：配合费、劳务费/车马费、孵化报酬

8、谈签工作进程及业主端费用支出：意愿签约奖、拆赔意向签约奖、产权冻结定金、正式拆赔签约奖、搬迁奖

9、谈签现场办公室布置：未来场景展示+现场办公区

10、现场项目管理人员配置：谈签组、配合组、公关组、内业组

11、谈签工作的现场宣传：多角色、立体化、全天候

       12、谈签工作标准化与信息化

二、利益平衡

1、利益平衡的概念和意义

2、业主端利益平衡方式一：资产溢价出售——价格、整售、不良资产拍卖

3、业主端利益平衡方式二：产权新旧置换——棚改征收标准、更新市场标准

4、业主端利益平衡方式三：货币赔偿了断

5、业主端利益平衡衍生方式：股权溢价套现——资产、资源6、

6、案例2个：案例四、案例五

7、业主端与开发端的利益平衡：开发权竞价——竞签约奖、竞配套公建、竞保障房比例

8、城市更新孵化中的“钉钉”：埋钉与拔钉

9、货币补偿费用概算及资金安排

       10、谈签进度及工作费用资金安排

三、拆赔谈签所涉协议

1、利益平衡方案与拆赔协议：谁来签？什么时候签？签什么？

2、城市更新项目孵化服务（委托）协议：谁采购、谁组织、谁批准、谁同意

3、拆赔意向承诺协议（含附件一、附件二、附件三）

4、附件一：意向承诺协议中承诺签订的正式搬迁补偿安置协议

5、附件二：搬迁补偿安置方案承诺书

6、附件三：市场主体公开选择方案承诺书

        7、最终正式搬迁补偿安置协议

四、谈签工作技巧

1、发现领头羊

2、始终如一

3、友情帮助

4、亲情感化

5、避免冲突

6、找准对手

7、见人下菜碟

8、临门一脚

        9、以退为进

五、案例

1、案例1个：案例六

第三天：报批篇（2021年11月27日）：戴好帽、站好台，递好文

一、老旧小区城市更新报批要面临的几个核心问题

1、是报棚改，还是报城市更新？

2、是报单个项目，还是报片区统筹更新？

3、由谁来报？民企？国企？孵化商？

4、先拿身份VS先调入拆除重建区？

5、自下而上报VS自上而下报？

6、外包报批VS自行申报？

7、串联审批VS并联审批？

8、第三方专业服务机构采购：按点VS按线

       9、报批谁来做：总公司VS项目公司

二、国企/民营LA+O+EPC合作模式详解

1、城市更新报批的基本逻辑

2、城市更新中的国退民进与国进民退

3、国企/民营合作的基本逻辑

4、国企/民营合作的误区

5、国企/民营合作的正确姿势

       6、国企民营合作的落地过程

三、报批中要“递”的文

       1、孵化过程可能涉及的报批节点

2、概念规划设计（挂图、展板、图册）

3、必要性评估文件（4类）

4、片区统筹规划

5、片区产业规划

6、操盘策划/可行性研究

7、社会稳定风险评估

8、立项申报文件

9、城市更新单元规划

10、城市更新报批流程

        11、预告登记与搬迁补偿协议备案

四、报批的技巧

1、城市更新报批基本概念

2、报批高级技巧

3、报批初级技巧

4、报批中级技巧

        5、报批忌讳

五、城市更新孵化项目成果交付

       1、城市更新孵化项目成果交付含义

2、城市更新孵化项目管理核心

3、城市更新孵化项目成果交付的方式

        4、成果交付后义务