城市更新网-城市更新咨询、培训、项目运营与项目托管门户网站
简介

即使财政实力雄厚如深圳,相比社会资本,依然是湖和海的对比。在老旧小区用财政资金做棚改越来越捉襟见肘的今天,引导社会资本进入老旧小区城市更新领域,已成政商两界共识。给社会资本什么样的身份,进入的社会资本如何获得回报,在老旧小区开发权必须要招拍挂的情况下,用获得后期开发权去补偿前期的投入,面临着越来越多的政策障碍和操作障碍。把老旧小区前期服务商制度做实,可能是必须要走的方向。


“地头蛇”,是城市更新中一个特殊的存在。只要有拆迁,就会有这一群体。城市更新前期运作是一个风险投资,基本上已成业界共识。“地头蛇”帮着城市更新前期资本完成拆迁,是向资本方输出业主端资源和自身的劳务。劳务对价先行支付,并进入成本;资源对价在资本的前期运作能够变现时支付,这是目前资本能够接受的在拆迁方面的资金安排。在资本还远未看到变现的时候,地头蛇先行套现,在目前城市更新前期投资环境下,已很难被资本方接受。


政府通过所谓的“片区大统筹”,欲把片区更新项目的开发权交给国企。但前期运作的风险投资国企根本无法投入。于是,国企拉一个民企资本做前期,钱由民营资本出,活由民营资本干,前期失败导致亏损时由民营资本承担。在形成前期孵化权益时,国央企与民营企业按51%:49%的比例分配孵化权益,这种方式运作如何顺畅进行?


城市更新前期服务商实质上是背着干粮,帮业主干活,帮政府干活。政府要么保证前期服务商拿到后期开发权,要么给予前期服务商合理的盈利模式。城市更新网的判断是,开发权利益巨大,要保障前期服务商获得开发权,必定意味着踩红线。把前期服务商制度做实,做规范,才是正道。规范前期服务商投入的客观成本,明确前期投入的回报方式,降低前期投入的风险......。只有这样,将会更加顺畅地进入老旧小区城市更新。在目前众多资本对老旧小区虎视眈眈下,城市更新网把自己近10年前期运作的理论探索和实践经验分享出来,以便他们能够更顺畅地进入,以便业界能更加顺畅地运作......。


培训对象

1、城市更新前期平台公司、城市更新孵化公司、城市更新综合服务商等项目前期公司工作人员;

2、城市更新集团、房地产开发商、投资公司高管等孵化项目承接单位从业人员;

3、私人金主、城市更新基金、房地产基金、信托、银行投行部等项目孵化投资方;

4、社区、街道、更新局、住建局等政府管理人员;

5、业主委员会主任或委员、物管公司高管等相关人员。

报名方式

电话:4000-663-998  

周老师  13543281600(微信同号);18948325010(微信同号)

邮件报名:2376228241@qq.com    

QQ报名:2376228241

培训相关信息

单独报其中1天者,3980元/人;

同时报以上三天中的任意两天课程者,合计6980元/人;

同时报以上三天课程者,总计9980元/人。

以上费用包含讲师费、场地费、讲义费、当天午餐费


优惠说明:上述报名同类别有3名以上同时报名并缴费者,给与9折优惠,同类别有5名以上同时报名并缴费者,给与8折优惠。


备注:会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名表中说明,会务组统一安排,费用自理

主办单位:城市更新网

协办单位:深圳市天使城市更新孵化有限公司

承办单位:深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司


课程大纲

第一天:进入篇(2021年10月23日):搭好台,决好策、悄进入


一、老旧小区城市更新项目孵化平台公司搭建

1、城市更新孵化项目的投资逻辑:天使段、立项A轮、专规B轮、拆赔C轮、政府兜底Pre-IPO轮。

2、城市更新孵化项目的运作流程:筛、锁、融、孵、退

3、城市更新项目孵化的成本体系:有票成本、台上成本、台下成本、进成本类别、不同阶段成本承担的不同主体

4、城市更新项目孵化的阶段性退出与阶段性估值:退出方式、估值方式、项目估值、变现价值

5、城市更新项目利益分配逻辑:项目孵化VS二级开发,站台方VS业主端资源方VS政府端资源方VS劳务方VS外部专家方VS项目管理方VS项目中介方VS项目孵化投资方

6、城市更新项目孵化技术体系

7、孵化平台公司组织架构


二、老旧小区城市更新项目的投资决策

1、老旧小区城市更新的灵魂拷问

2、项目初判

3、项目尽调与资源核定

4、操盘策划与融资策划

5、资源融入与孵化项目公司搭建

6、操盘团队组建


三、老旧小区城市更新项目的进入

1、老旧小区项目进入概述

2、老旧小区城市更新项目孵化流程

3、社区重生公益行活动

4、现场办公室布置

5、项目启动联名申请函

6、项目启动政府端推动

7、前期服务商招标

8、项目进入进度及资金安排


四、案例

1、案例一:*铁*秀片区项目

2、案例二:*昇集团


第二天:拆赔篇2021年11月6日:算好账、找对人、分好工

一、拆赔谈判签约工作策划

1、拆赔谈签的本质:从谈判到商谈

2、案例2个:案例一、案例二

3、拆赔谈签的实施模式:定下孵化下的包干模式、协助模式;非定向孵化下的服务模式

4、案例1个:案例三

5、拆赔谈判签约工作启动前的铺垫:购入资产、查违、控违(首层/顶层违建房、首层花园、违规开窗打洞、私设地桩地锁、群租房、其他违章建筑)

6、业主端资源整合:业主资源引入方、业主资源牵头方、大业主代表、小业主代表、大业主牵头人、小业主牵头人、铁杆业主

7、业主端资源费用支出:配合费、劳务费/车马费、孵化报酬

8、谈签工作进程及业主端费用支出:意愿签约奖、拆赔意向签约奖、产权冻结定金、正式拆赔签约奖、搬迁奖

9、谈签现场办公室布置:未来场景展示+现场办公区

10、现场项目管理人员配置:谈签组、配合组、公关组、内业组

11、谈签工作的现场宣传:多角色、立体化、全天候

       12、谈签工作标准化与信息化


二、利益平衡

1、利益平衡的概念和意义

2、业主端利益平衡方式一:资产溢价出售——价格、整售、不良资产拍卖

3、业主端利益平衡方式二:产权新旧置换——棚改征收标准、更新市场标准

4、业主端利益平衡方式三:货币赔偿了断

5、业主端利益平衡衍生方式:股权溢价套现——资产、资源6

6、案例2个:案例四、案例五

7、业主端与开发端的利益平衡:开发权竞价——竞签约奖、竞配套公建、竞保障房比例

8、城市更新孵化中的“钉钉”:埋钉与拔钉

9、货币补偿费用概算及资金安排

       10、谈签进度及工作费用资金安排


三、拆赔谈签所涉协议

1、利益平衡方案与拆赔协议:谁来签?什么时候签?签什么?

2、城市更新项目孵化服务(委托)协议:谁采购、谁组织、谁批准、谁同意

3、拆赔意向承诺协议(含附件一、附件二、附件三)

4、附件一:意向承诺协议中承诺签订的正式搬迁补偿安置协议

5、附件二:搬迁补偿安置方案承诺书

6、附件三:市场主体公开选择方案承诺书

        7、最终正式搬迁补偿安置协议


四、谈签工作技巧

1、发现领头羊

2、始终如一

3、友情帮助

4、亲情感化

5、避免冲突

6、找准对手

7、见人下菜碟

8、临门一脚

        9、以退为进


五、案例

1、案例1个:案例六


第三天:报批篇(2021年11月27日):戴好帽、站好台,递好文

一、老旧小区城市更新报批要面临的几个核心问题

1、是报棚改,还是报城市更新?

2、是报单个项目,还是报片区统筹更新?

3、由谁来报?民企?国企?孵化商?

4、先拿身份VS先调入拆除重建区?

5、自下而上报VS自上而下报?

6、外包报批VS自行申报?

7、串联审批VS并联审批?

8、第三方专业服务机构采购:按点VS按线

       9、报批谁来做:总公司VS项目公司


二、国企/民营LA+O+EPC合作模式详解

1、城市更新报批的基本逻辑

2、城市更新中的国退民进与国进民退

3、国企/民营合作的基本逻辑

4、国企/民营合作的误区

5、国企/民营合作的正确姿势

       6、国企民营合作的落地过程


三、报批中要“递”的文

       1、孵化过程可能涉及的报批节点

2、概念规划设计(挂图、展板、图册)

3、必要性评估文件(4类)

4、片区统筹规划

5、片区产业规划

6、操盘策划/可行性研究

7、社会稳定风险评估

8、立项申报文件

9、城市更新单元规划

10、城市更新报批流程

        11、预告登记与搬迁补偿协议备案


四、报批的技巧

1、城市更新报批基本概念

2、报批高级技巧

3、报批初级技巧

4、报批中级技巧

        5、报批忌讳


五、城市更新孵化项目成果交付

       1、城市更新孵化项目成果交付含义

2、城市更新孵化项目管理核心

3、城市更新孵化项目成果交付的方式

        4、成果交付后义务


培训讲师

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收款人:深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司

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账号:4420 1568 8000 5251 0685

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