2022天津首批供地计划分析解读

2022年天津“第一轮集中供地”终于揭晓面纱，不出意料在市场大势影响下，天津供地特征与之前的几个城市相似：供地规模相比2021年第一批次大幅减少，而地价也局部略有下调。在当前的市场环境下，此次集中供地会对市场产生哪些影响，最终成交结果如何？通过以下十问十答加以分析：

一、挂地规模减半，今年新房供应会减少吗？

2022年一批次与2021年一批次相比，供应规模减半，具体数据如下图：

2021除和平区外天津的15个区均有地块供应，2022年一批次供地涉及8个区，市区仅河西、河北，远郊仅武清有地块供应，供地区域减少。

但相对应的，天津市商品房市场库存仍有约2100万㎡，同时2021年天津市成交的111宗地块中仍有约半数地块尚未入市销售，所以2022年的市场供应依旧充裕，不会受到首批次挂地规模下降的影响。

二、起拍地价下调，今年房价会继续下降吗？

2021年一批次供地起拍价格为7981元/㎡，2022年起拍价格为7998元/㎡，整体起拍价格相差不大。局部区域地块起拍价有所下调，调整幅度在500-1000元/㎡左右，意图通过优化房地差确保开发预期利润。而回顾近两年天津市场新房的销售均价始终保持相对稳定，预计起拍价格的调整不会对新房市场价格造成太大影响，2022年房价整体稳定，但不排除在当前大环境下，某些房企局部降价，产生区域性的价格变动。

三、年初疫情反复，今年市场何时能够回暖？

天津中原研究院在之前的文章中分析过：根据目前监测国内21年集中供地的情况，有不少项目由于预售不理想影响到了开发进度，所以销售已经影响到开工和施工进度，若销售形势在五月初企稳，估算新开工增速将在今年年中企稳。对于资金周转压力较大的房企，当前预售资金监管政策的放松实质性帮助有限，其从销售到回款的时间较长，新开工规模的恢复时间可能比之前预期的还要延后。

地方政府最关心的土地财政在去年第四季度以来大打折扣，本年度针对优质房企的融资持续放松、并购贷放松、地方土地出让限制条件放松，房企拿地积极性可能在二季度销售现金流明显放大后才有机会改善，中原判断土地投资上半年同比会有一定幅度回落，而土地投资整体企稳时间根据地域不同会出现在年中甚至三四季度。

但由于一季度疫情对整体经济形势的影响仍在持续，中原研究研究认为新房市场的销售和土地投资回暖可能还会再滞后一到两个月。

四、各区地价悬殊，天津楼市格局如何变化？

2022年一批次各区供地起拍价格如下，板块间差异明显，其地价差异直接与楼市价格相挂钩：

当前天津在城市格局的影响下，楼市表现趋于固化。近两年虽然通过城建、特别是地铁的建设，对环线部分板块的发展起到较大的推动作用，但由于外溢的需求主要以本地居民的首置、首改以及新天津人定居需求为主，城市建设对市场的推动主要体现在流速的提高方面，而价格变化不明显。

五、核心区域供地减少，改善需求何去何从？

2022年天津一批次供地市区仅供地两宗，一宗为河西区的体院西地块，另一宗为河北区的三十五中地块，尽管体西地块规模较大，但核心区供地整体减少已成定局。造成此状态的原因多元复杂，但其中很重要的原因为21年市区成交的14宗地块，已有12宗入市销售，但销售表现在重重因素影响下没有达到之前的预期，且都出现相似的销售瓶颈：

其一是价格方面存在天花板，难以突破；

其二是改善特别是高端改善的客户群体，数量基础相对单薄，核心区热销楼盘的首开成交客户，多数是临近不超过1km范围内的地缘改善客户为主；

其三，多数项目均表现为首开情况尚好，但后续顺销乏力。

在上述市场背景下，能够实现一定市场成功的项目，其共性为产品力较高，产品更契合客户真实改善的需求。因此，开发周期的拉长、开发品质的提升、开发成本特别的财务成本的管控，都成为影响房企在核心区获取土地的重要因素，房企对于面向改善市场的优质地块趋于谨慎是大势所趋。

六、刚需何去何从，哪些区域还能保障流速？

与改善需求相对应的，目前天津刚需的主要释放区域，仍以市内六区的二、三线价值板块和外环线沿线的热点区域板块为主。此次首批挂地的热点板块与2021年首批挂地基本高度重合：包括西青区临近西南外环线的板块、津南的海教园、国展及周边板块等。

回顾2021年天津市热销的项目所在位置，包括销售面积、销售金额排名前20的项目分布，基本与土地市场热点板块高度重合。在当前的市场环境下，陌生板块很难通过常规性的开发实现逆袭，天津楼市的整体结构在2022年将保持相对的稳定。

七、城市更新提速，对土地市场影响几何？

2022年2月22日，《天津市政府工作报告》明确了天津2022年城市更新主基调，即稳妥有序实施城市更新行动。扎实开展有条件的既有住宅加装电梯惠民工程；推进供热旧管网和503公里燃气管网改造；实施中心城区内涝和积水片治理；推动历史文化街区保护性利用。

对于天津城市更新项目，滨海重点推进的是泰达建设的两个项目（泰达时尚广场和永正制衣）、保税区海港片区，以及洋货市场、陶瓷城和外滩等城市更新项目。

天津市区重点推进的是城投集团金钟河大街项目，目前已经取得了一定进展。

但从城市更新项目的整体发展背景看，历史上其它城市参与房企多以信用贷模式套现，项目自身变现能力差，信贷环境收紧后促使以佳兆业、龙光、雅居乐为代表房企相继暴雷。

对于天津而言，城市更新是未来城市发展的重要方向毋庸置疑，但是其政策、模式、市场仍需探索适合天津城市、市场发展的道路。

八、21年国进民退，今年土地市场竞争如何？

2021年上半年市场量价平稳，融资环境宽松，推动一批次土地热度较高，出现一定溢价；二批次由于政策限制（融资、资质等）及捆绑自持租赁指标（天津），市场热度快速降温。三批次基本全部由托底单位获取。

从最近其他城市的土拍情况来看，国央企及城投平台托底依旧是主流，民营房企的拿地能力与热情并不高。且在“三道红线”及拿地销售比不超过40%等监管要求下，此类企业实际的拿地能力并不乐观，年初有能力拿地的仍是国家队。

九、高周转模式走到尽头，房企何去何从？

2022年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。1年期LPR下降10个基点，5年期以上LPR下降5个基点。5年期LPR利率下调将引导房贷利率步入下行通道，降低居民按揭成本，促进购房需求释放。

2022年全国性商品房预售资金监督管理办法中明确：预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。资金监管放松，核心为在确保交付的基础上，帮助房企改善现金流。

银行开发贷方面有所放开，但主要是针对国企、央企以及白名单内的优质民企，对于已爆雷的房企、出现债券或非标违约的房企、存在违约风险的房企等，开发贷依旧收紧。

房企的现金流方面，尤其是普通的民营房企，融资难仍是常态，因资金链断裂导致违约或爆雷也已屡见不鲜；即使是有实质放松的银行按揭贷款，目前银行的投放增量也被过度收紧的预售资金监管政策给彻底锁死，部分城市为了保交楼甚至要求监管资金直接划入住建账户；而房企上下游的总包单位和材料供应商也基本失去了垫资的能力和动力。

2022年多部门放松行业政策已逐步落实，但在行业融资环境持续恶化、房企资产变现难度仍大、居民消费意愿和能力下降的大背景下，刺激市场回暖压力巨大。

在信贷政策宽松但信贷规模增速仍处于低位，高负债激进房企偿债压力大，行业未来压力不容小觑的背景下，房企应回归产品、确保流量、通过城市更新等寻找新的路径。

十、冷热不均，一批次最终成交预期如何？

基于天津目前市场情况、房企状态，预计仍存在部分土地流拍的风险，部分地块在缺少区域市场流速的支持、地价优势不明显的情况下，仍难通过市场化路径实现成交预计30宗土地中顺利成交的应在60%~70%左右。